Как выбрать риелтора? Отдать предпочтение итальянским или русским агентствам?

Когда наша семья запланировала приобрести свой дом в Абруццо, получилось так, что я обратилась в итальянское агентство недвижимости. Кроме того, и сейчас мне приходится часто с ними сталкиваться по роду своей деятельности. Поэтому опыт сотрудничества с ними у меня довольно большой. Поделюсь своими впечатлениями от процесса сотрудничества с итальянскими риелторами.

Русскоговорящих специалистов в итальянских агентствах практически не бывает.
Бывают переводчики, но с ними общаться достаточно сложно, поскольку редкий переводчик пытается проникнуться процессом, и может общаться с клиентом на профессиональном уровне риэлтора. Это как использовать посредника, который ничего не знает и не решает, но может перевести Вашу просьбу и получить обратный ответ.

Здесь возникает сразу две проблемы:

• Первая: значительная трата времени на долгую переписку, которая затягивается на недели, а порой и месяца.
• Вторая: в силу этимологических особенностей языков русского и итальянского и из-за непонимания переводчиком специфики вопроса, часто возникает неверное понимание задачи, поставленной Покупателем, из-за чего часть переговоров будет проходить под девизом «твоя моя не понимай».

И, не ждете, что итальянский риелтор отправит Вам предложения на электронную почту с отобранными объектами для просмотра, этого не случится. Вам просто предложат самому порыться на сайте и найти то, что могло бы подойти.

Вам не составят график просмотров с датами, временем и ссылками на объекты, не сделают распечатки каждого объекта на русском языке с фото,  для Вашего удобства, Вы даже не будете знать куда надо ехать и что смотреть, Вам покажут объекты, которые Вы не выбирали и не покажут те, которые Вы хотели, и это нормальная практика. Для меня это было как минимум странно.

Также, Вы не получите реальный расчет стоимости услуг нотариуса заранее, только примерный. А расчет может отличаться в разы из-за того, что у Вас «сложный случай» (даже если это и не так, Вас обязательно  убедят в обратном). Вы не получите заранее Акт с переводом для прочтения и комментариев на Вашу электронную почту.  Все вопросы придется решать на месте, на сделке у нотариуса, который в это же самое время будет проводить еще пару сделок.

Итальянские риелторы Вам вряд ли помогут по своей же сделке, если Вы обнаружите в доме скрытые дефекты.  Что ж поделать, – скажут они, – надо было вызывать оценщика… Вы не знали?! … Можем решить эту проблему, но за дополнительную плату. О! Вы вызывали оценщика, и он сделал оценку? За внушительную сумму? А дефекты обнаружились? Но окажется так, что именно этот дефект не попадет в список того, что оценивали!

Итальянские риелторы, к сожалению, не добиваются снижения цены обьекта от Продавца. Они как правило лоббируют интересы Продавца, показывая оценочную стоимость, сделанную местным знакомым оценщиком.

И, еще, очень важный момент, стоимость услуг итальянских агентств от 3 до 5 процентов плюс НДС! Об этом Вы узнаете в самую последнюю очередь.

Возможно, просто мне не повезло с риелторами-итальянцами. Надеюсь, Вам повезет больше. Но если Вы все-таки решите работать с российскими консультантами по недвижимости в Италии, приглашаем к нам в агентство VipDomMir. У нас нет перерывов на сиесту! Мы работаем в привычном для российских покупателей режиме, включая выходные. Стоимость услуг нашего агентства – 3 (Три) процента от коммерческой стоимости, включая НДС.

Налоги при покупке жилой Недвижимости в Италии (актуально на 2016г.)

Перечень налогов, которые необходимо заплатить при покупке жилой недвижимости:
1. Регистрационный налог или НДС (в зависимости от Продавца)
2. Ипотечный налог
3. Кадастровый налог

В Италии существует несколько категорий жилой недвижимости, несколько категорий земельных участков и несколько статусов Продавцов и Покупателей, исходя из которых рассчитывается налог на Покупку:

• Категория Недвижимости (А/1 и А/8) – Элитная недвижимость (грандиозные виллы) (Кадастровая категория А/1 и А/8)
• Категория Недвижимости (А/9) – Историческое наследие (замки)(Кадастровая категория А/9)
• Земельные участки под застройку
• Земельные участки с/х назначения
• Статус Продавца №1 (ЮР. Л.) – Продавец является налогоплательщиком НДС (юридическое лицо) (взимается IVA (НДС))
• Статус Продавца №2 (ФИЗ. Л.) – Продавец не является налогоплательщиком НДС (физическое лицо) (взимается регистрационный налог)
• Статус Покупателя №1 (РЕЗ.) – Покупатель является резидентом или обязуется стать таковым в течение 18 месяцев с даты регистрации купленной недвижимости (резиденты «prima casa»)
• Статус Покупателя №2 (НЕ РЕЗ.) Покупатель не является резидентом (не резиденты «non prima casa»)

Теперь попробуем смоделировать ситуации, которые могут возникнуть при разных стечениях обстоятельств при Покупке.

1. Продавец №1 (ЮР. Л.) (в течение 5 лет после строительства)  и Покупатель №1 (РЕЗ.)  – НАЛОГИ:  IVA (НДС) – 4% от коммерческой стоимости объекта недвижимости , imposta di registro (регистрационный налог) – 200 €, imposta ipotecaria (ипотечный налог) – 200 €, imposta catastale (кадастровый налог) – 200 €
2. Продавец №1 (ЮР. Л.) (в течение 5 лет после строительства) и Покупатель №2 (НЕ РЕЗ.)  – НАЛОГИ: IVA (НДС) – 10% от коммерческой стоимости объекта недвижимости или 22% – элитная недвижимость, imposta di registro (регистрационный налог) – 200 €, imposta ipotecaria (ипотечный налог) – 200 €, imposta catastale  (кадастровый налог) – 200 €
3. Продавец №2 (ФИЗ. Л.) (а также Продавец №1 (ЮР. Л.) по истечении 5 лет после строительства)  и Покупатель №1(РЕЗ.)  – НАЛОГИ: imposta di registro
(регистрационный налог) – 2% от кадастровой (меньше коммерческой раза в три) стоимости объекта недвижимости, но не менее 1000 евро), imposta
ipotecaria (ипотечный налог) – 50 €, imposta catastale  (кадастровый налог) – 50 €
4. Продавец №2 (ФИЗ. Л.) (а также Продавец №1 (ЮР. Л.) по истечении 5 лет после строительства)  и Покупатель №2 (НЕ РЕЗ.)  – НАЛОГИ: imposta di registro (регистрационный налог) – 9% от кадастровой (меньше коммерческой раза в три) стоимости объекта недвижимости, но не менее 1000 евро), imposta ipotecaria (ипотечный налог) – 50€, imposta catastale  (кадастровый налог) – 50€

Если же Вы планируете приобрести недвижимость, которая относится к категориям А/1, А/8, А/9 придется заплатить следующие НАЛОГИ:

Покупка у физических лиц: регистрационный налог – 9%, ипотечный и кадастровый налоги по 100 евро;

При покупке данной категории недвижимости у юридических лиц: НДС-22%, ипотечный и кадастровый налоги по 200 евро. С Категорией А/9 – могут быть обременения на изменение фасадов и обязательства на реконструкцию.

Земельные участки под застройку:

Покупка участка под застройку у Физического лица: НАЛОГИ: imposta di registro (регистрационный налог) – 9% от кадастровой (меньше коммерческой раза в три) стоимости объекта недвижимости, но не менее 1000 евро), imposta
ipotecaria (ипотечный налог) – 50 €, imposta catastale  (кадастровый налог) – 50 €

Покупка участка под застройку у Юридического лица: НАЛОГИ: IVA (НДС) – 22% от коммерческой стоимости объекта, imposta di registro (регистрационный налог) – 200 €, imposta ipotecaria (ипотечный налог) – 200 €, imposta catastale  (кадастровый налог) – 200 €

Земельные участки с/х назначения:

Покупатель №1 (РЕЗ) – Предприниматель: НАЛОГИ: imposta di registro
(регистрационный налог) – 200 €, imposta ipotecaria (ипотечный налог) – 200 €, imposta catastale  (кадастровый налог) – 1% от коммерческой стоимости объекта.

Покупатель №1 (РЕЗ) и Покупатель №2 (НЕ РЕЗ) – Не Предприниматель и не занимающийся с/х деятельностью: НАЛОГИ: imposta di registro
(регистрационный налог) – 12%  от коммерческой стоимости объекта, imposta ipotecaria (ипотечный налог) – 50 €, imposta catastale  (кадастровый налог) – 50 €.

Стоимость содержания объекта Недвижимости в Италии. Ежегодные платежи:

1. Если это первый дом в Италии, налог на недвижимость IMU составляет от 0,2% до 0,6% и определяется местными властями в зависимости от местоположения, размера и классификации недвижимости в Италии. Если это главная резиденция, возможна скидка 200 евро + 50 евро на каждого ребенка-резидента в возрасте до 26 лет.
2. IMU для второго дома в Италии составляет от 0,46% до 1,06%.
   IMU выплачивается два раза в год (в июне и декабре) в муниципальный орган по месту нахождения вашей недвижимости.
3. Страховые взносы от 1% до 2 % от стоимости объекта.
4. Кондоминиальные платежи (если кондоминимум) от 600 евро (за квартиру) до 10000 евро (за виллу) в год.
5. Коммунальные услуги: вода, электроэнергия, газ, телефон, телевидение – оплачиваются отдельно по показаниям счетчиков и по существующим тарифам компаний.
6. Налог на мусор примерно от 300 до 600 евро в год.
7. Садовник – от 20 до 50 евро в день
8. Помощница по хозяйству – от 8 до 15 евро в час.

Для наглядности, приведем пример минимальных расходов при приобретении крупной жилой недвижимости:

Дом в Италии регионе Абруццо – отдельностоящий, площадью 500 м2 с частным садом и участком земли с/х назначения площадью 1,2 га, с видом на горы и на море.
Кадастровая стоимость 190 тыс евро.

• IMU (ежегодный годовой налог) ориентировочно –  €950
• Плата за воду в год –   €600
• Газ (Газовый баллон собственный) в год – €1200
• Электричество в среднем в год –  €600
• Вода в среднем в год –  €600
• Страховка в год – €1900 (по желанию)
• Плата кондоминиума  – нет
• Налог на мусор в год –  €500
• Телевидение отключено – нет
• Интернет отключен – нет
• Уход за садом – €30 или самостоятельно
• Уборка –  €8 в час или самостоятельно

Итого расходов в год без учета дополнительных работ по дому и саду и без страховки:  € 3850

Не так уж и дорого, учитывая размеры собственности, климатическую зону, безопасность, экологию и натуральные продукты.

Какие дополнительные траты ожидают покупателей недвижимости

Единовременные платежи при Покупке Недвижимости, кроме налогов.

Все сделки по оформлению договоров купли-продажи проводятся у Нотариуса и подлежат регистрации.

1. Услуги Нотариуса: Стоимость услуг Нотариуса зависит от коммерческой стоимости объекта недвижимости и от аппетита самого Нотариуса. Для примера, минимальное вознаграждение Нотариусу при покупке Апартаментов стоимостью 180 тыс евро – составит 1,5 тыс евро.
2. Стоимость услуг сертифицированного переводчика для перевода Акта у нотариуса составит примерно 30 евро за страницу и примерно 50 евро в час – устный перевод Акта на сделке у Нотариуса.
3. Стоимость услуг свидетеля на Акте у Нотариуса (50 – 100 евро).
4. При покупке объекта от застройщика – подключение коммуникаций – примерно – 3000 евро.
5. Комиссия Агентству недвижимости – (около 3-5 %)

Напомним, что, сотрудничая с нашим агентством Вы получаете набор бесплатных услуг: предварительные консультации, переводы, трансфер, показы, Стоимость услуг нашего агентства – 3 (Три) процента от коммерческой стоимости, включая НДС.

Где могут учиться дети

У нас двое детей, мальчик и девочка.

Когда мы с мужем купили дом в Италии, старшая дочь уже закончила первый класс в московской школе и готовилась перейти во второй. Мы решили попробовать отдать детей в итальянскую школу, пусть, думаем, попробуют, да и итальянский начнут учить.
Независимо от типа визы, все дети в Италии могут и должны учиться. Обучение в школе бесплатно, просто нужно выбрать заведение, прийти и написать заявление о приеме.

Первое сентября начиналось 12 сентября, и совершенно не было похоже торжественное начало учебного года в любой российской школе: никаких цветов, бантов, шаров, речей и песен, все просто и быстро.
Старшую определили в третий класс, т.к. в Италии идут в школу с пяти лет.
Ее сразу забрали у нас и отвели на третий этаж на занятия.
А первоклашек, включая нашего младшего сына пригласили в школьный двор.
Там детей разделили на два класса и гордые четвероклассники взяли всех малышей за руки и повели в классы.

Первый день учебы в новом году в Италии, как оказалось, ничем не отличается от всех прочих, и отпустили детей через пять часов после начала уроков.
Детям все понравилось, на вопрос, что они делали в школе, старшая ответила – учились, а, младший – играли в крестики- нолики, я у всех выиграл, я стал – campione.

Легко и незаметно мои дети стали использовать итальянские слова в обычной жизни. После школы мы каждый день ездили на море, купались, загорали, ели мороженное, строили замки из песка и учили слова, пытались делать уроки, и радовались жизни. Дери рассказывали, как много у них теперь друзей, как их зовут и, что им очень нравится ходить в школу (точнее ездить на школьном автобусе).

Через две недели, младший сын вспомнил про свой детский садик в Москве и заскучал. Но когда ему сказали, что в Москве нет моря и вообще там уже все ходят в теплых куртках, он тут же передумал уезжать.

Сын так проникся итальянской кухней, что удивил всех своим аппетитом.
В Москве еда его не трогала абсолютно и всегда была проблема его накормить. Казалось, что он вообще не помнит про то, что человек должен есть. Дочке в школе тоже очень нравилось, оказалось, что по математике она лучшая в классе, хотя и перепрыгнула через класс.
В итоге, и для нас и наших детей опыт посещения итальянской школы оказался положительным.